依法判令撤销业主委员会与物业服务公司签订的合同

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天津市南开区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）南民初字第6452号

原告刘长泰。

原告潘剑文。

原告王军。

原告盛玉丽。

原告朱国财。

原告赵宝兴。

被告天津市南开区水畔花园业主大会，住所天津市南开区水畔花园3号楼1门101号。

负责人王群，该业主大会主任。

原告刘长泰、原告潘剑文、原告王军、原告盛玉丽、原告朱国财、原告赵宝兴与被告天津市南开区水畔花园业主大会业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘长泰、原告潘剑文、原告王军、原告盛玉丽、原告朱国财、原告赵宝兴及被告负责人王群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘长泰、原告潘剑文、原告王军、原告盛玉丽、原告朱国财、原告赵宝兴诉称，六原告均居住在天津市南开区水畔花园小区内，系该小区业主。小区共10栋楼、909户住户，建筑面积98000平方米。被告于2014年1月18日成立，自被告成立至今，四次选聘并解聘物业服务企业，分别是2014年3月底选聘了北京城建燕远物业管理有限责任公司天津分公司，又于2014年5月8日解聘该公司，同日选聘了天津东方瑞达物业服务有限公司，2014年9月1日再次选聘了天津东方瑞达物业服务有限公司。被告四次选聘物业服务公司均没有召开业主大会而自行决定，被告的行为违反相关法律规定。被告所选聘的天津东方瑞达物业服务有限公司是于2014年4月14日成立，该物业公司的股东之一杜静同时担任了业主委员会委员一职。自天津东方瑞达物业服务有限公司进驻原告小区后出现诸多问题：自行拆毁了小区院内全部监控设备，致使小区院内案件频发，公安机关无法破案；出现火情后小区消防系统不能投入使用；擅自拆去小区内园林设施、大面积毁坏绿地，拆除自行车车棚，私搭乱建违章建筑。被告与天津东方瑞达物业服务有限公司签订物业合同内容未按照法律规定召开业主大会审定。另外，合同约定机动车场地占用费从每月60元涨到每月150元，被告并将属于全体业主共有的该项收入全部赠与天津东方瑞达物业服务有限公司。对被告违法违规选聘物业公司，南开区政府责成长虹街道办事处作出处理，但被告拖延不予解决。故原告请求法院依法判令撤销2014年9月1日被告与天津东方瑞达物业服务有限公司签订《天津市住宅物业服务合同》的决定，本案诉讼费由被告承担。

原告为支持其诉请向本院提交证据如下：

1、水畔花园业主大会议事规则，证明依据本小区议事规则审定物业服务合同的内容，选聘、解聘物业服务企业由业主大会决定，业主委员会不得从事经营活动，业主委员会成员不得在本小区物业公司任职，成员职务自行终止；

2、信访告知书两份、南开区政府长虹街办事处书面答复，证明原告曾就业主大会违规选聘物业服务公司的问题向南开区政府主管部门进行过信访；

3、南开区物业办出具指导意见、南开区政府长虹街办事处出具的指导意见，证明业委会委员杜静系天津东方瑞达物业服务有限公司的股东之一；

4、市场主体基本信息、武清区物业办出具的情况说明，证明天津东方瑞达物业服务有限公司的成立时间，该公司于2014年5月15日进入小区管理，尚未取得物业管理资质证书，属于违法管理；

5、被告2014年5月5日发布的公告、被告2014年5月9日发布的公告，证明选聘、解聘物业管理服务公司是由业主会决定，而没有召开业主大会进行决议；

6、2014年4月1日告知、《物业临时管理委托合同》、《天津市住宅物业服务合同》，证明被告分别与北京城建燕远物业管理有限责任公司、天津东方瑞达物业服务有限公司签订物业服务合同的事实。

被告天津市南开区水畔花园业主大会辩称，六原告所述事实属实。自小区建成后，一直由北京亿城物业管理有限公司负责小区物业服务。2014年1月18日被告正式成立，北京亿城物业管理有限公司撤出本小区，通过被告组织选举，选聘北京城建燕远物业管理有限责任公司天津分公司接管小区物业管理工作。2014年5月8日，北京城建燕远物业管理有限责任公司天津分公司被解聘后，同日选聘了天津东方瑞达物业服务有限公司临时负责小区物业服务。2014年9月1日，被告又在居委会组织下，召开36人组成的代表会，通过选举聘任天津东方瑞达物业服务有限公司负责本小区的物业管理，双方再次续签物业管理合同，被告对六原告请求撤销2014年9月1日选聘天津东方瑞达物业服务有限公司与被告签订的《天津市住宅物业服务合同》的决定表示同意。

经庭审质证，被告对原告提交的证据1-6真实性、合法性、关联性均无异议，本院认为原告提交的证据内容客观、真实，可以作为本案的定案依据，予以采信。

根据双方当事人陈述、举证、质证，查明以下事实：原告刘长泰、潘剑文、王军、盛玉丽、朱国财、赵宝兴均为天津市南开区水畔花园小区业主，系该小区房屋产权人。天津市南开区水畔花园小区建筑面积98000平方米，住宅房屋和非住宅房屋业主共909户。

自小区建成后，一直由北京亿城物业管理有限公司负责小区物业服务。被告于2014年1月18日成立，北京亿城物业管理有限公司撤出该小区，通过选举选聘北京城建燕远物业管理有限责任公司天津分公司负责小区的物业管理服务工作。2014年5月8日，被告解聘了北京城建燕远物业管理有限责任公司天津分公司。同日，被告选聘了天津东方瑞达物业服务有限公司负责物业管理服务，双方共同签订《物业临时管理委托合同》，约定：被告委托天津东方瑞达物业服务有限公司对该小区实行临时物业管理，委托管理期限为自2014年5月15日起至2014年8月31日止，还约定了有关的管理事项等条款。合同期满后，2014年9月1日，被告再次选聘了天津东方瑞达物业服务有限公司负责该小区的物业服务工作，但被告选聘天津东方瑞达物业服务有限公司未按照法律规定召开业主大会审定而自行决定。在合同履行期间，天津东方瑞达物业服务有限公司出现诸多的服务问题，导致业主将被告违法违规选聘物业公司宜事，反映到政府相关部门，但被告拖延不予处理。故六原告请求法院依法判令撤销被告与天津东方瑞达物业服务有限公司之间于2014年9月1日签订的《天津市住宅物业服务合同》的决定，本案诉讼费由被告承担。

另查，被告选聘的天津东方瑞达物业服务有限公司成立于2014年4月14日，该物业公司的股东杜静系业主委员会委员之一。

上述事实有双方当事人陈述及提供的证据佐证在案。

本院认为，业主大会的决议必须是依法设立的业主大会作出的，同时应符合法律、法规及规章的规定，不违背社会公德，不损害的社会公共利用、国家利益和他人的合法权益的决议，才对全体业主具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。六原告认为被告选聘物业公司程序违法，向本院主张依法撤销被告与天津东方瑞达物业服务有限公司之间于2014年9月1日签订《天津市住宅物业服务合同》的决定的诉请，于法有据。根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》第十四条的规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。另外，根据《中华人民共和国物权法》及相关规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方为有效。被告庭审中明确表示未按照规定将业主大会召开进程及内容向全体业主进行告知。本院认为结合本案实际情况，被告选聘物业管理企业违反法定程序，不符合业主大会议事规则，并且不能代表业主的真实意思表示，侵害了部分业主合法权益，故应对其于2014年9月1日作出与天津东方瑞达物业服务有限公司之间签订《天津市住宅物业服务合同》的决议予以撤销。

综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项、第七十八条，《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》第十一条、第十二条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

撤销被告天津市南开区水畔花园业主大会作出的聘任天津东方瑞达物业服务有限公司作为天津市南开区水畔花园小区物业服务企业的决议。

案件受理费80元，由被告负担，于本判决生效后十五日内直接交付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审　判　长　　李　津

人民陪审员　　张权会

人民陪审员　　朱志萍

二〇一六年二月四日

书　记　员　　莫　荻

附：本裁判文书所依据的相关法律规定条文

《中华人民共和国物权法》

第七十六条【业主共同决定事项】下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理契约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑面积总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数业主且总人数过半数的业主同意。

第七十八条【决定的效力及救济】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》

第十一条下列事项由业主共同决定：

制定和修改业主大会的议事规则；

制定和修改管理规约；

选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

选聘和解聘物业服务企业；

筹集和使用专项维修金；

改建、重建建筑物及其附属设施；

有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面形式征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主决定本条例第十一条第（五）和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑面积总面积2/3以上的业主同意。决定本条例第十一条的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数业主且总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。